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  2010年,北京市要求在5月31日后签订土地出让合同的 ()项目,一律禁止分层、分单元销售。分析认为,这一政策主要还是针对商业项目擅自改成住宅来销售的现象。

  2月7日下午,杭城迎来农历新年第一场土地出让会,5宗商业用地,出让总面积93571平方米,总体量约32万平方米。尽管春寒料峭,但出让现场集结了不少包括媒体在内的看客,他们都在等待一个答案:杭州酒店式公寓急踩刹车,会不会影响本显沉寂的地产商的拿地热情?

  其实,热议已经发酵一段时间了。故事发轫于杭州政府门户网站上公布的一则《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》(下称《意见》),该《意见》明令禁止商业办公楼采用公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称来销售,对商业项目的套型设计、卫生间数目、挑空阳台、飘窗等作出了严格规定,酒店式公寓的开发面临重大调整。此次出让会是杭州市公布这则《意见》后的首场土地出让会,所以倍受关注。

  据悉,2月11日,也就是从本周六开始,杭州正式实施此则《意见》。

  一场猜测仍在持续:

  酒店式公寓由来已久,杭州为何此时急踩刹车?

  此举意在引导土地市场资金流向,平衡土地市场的格局吗?

  在售、待售的酒店式公寓,会不会因此得益?

  为什么急踩刹车

  细读《意见》不难看出,近十年来杭州不少地产商一直倚重的酒店式公寓,即将沉寂。

  酒店式公寓,作为一种另类的房产品,在杭州地产市场一直大行其道。这种自住、投资两相宜的小户型,因与的某种需求不谋而合,遍地开花。目前杭州市场上的酒店式公寓,多数是打规划的擦边球,“商改住”而来。引用一份公开发表的调查,2004年12月至2006年12月间,杭州公开出让的46宗办公用地,有21宗最终都以酒店式公寓,或者以酒店式公寓结合办公楼、酒店等城市综合体的形态亮相。

  王建春是浙江长业控股房产部负责人,他说,禁止打擦边球“商改住”,完善酒店式公寓建设管理,对政府而言,只有好处,没有坏处。写字楼开发,主要是创业创新,招商[简介动态]引资,而现在不少公建项目被改造成酒店式公寓出售,用来住人,一分钱税也收不到,政府显然不答应。

  此话不无道理。近年杭州城市管理层明确提出,杭州要大力发展楼宇经济,通过发展楼宇经济来增加就业岗位、增加居民收入、增加政府税收,最终造福百姓。 2007年,杭州商务楼宇税收在3000万元以上的有38幢,其中以标力大厦、黄龙世纪广场[消息价格户型点评]等为代表的12幢商务楼宇,还跨入年税收“亿元楼”行列。一定程度上说,它们还成为了城市税收的主要来源之一。

  另一种看法是,酒店式公寓管理十分麻烦,这类房产品的投诉一直不断。

  始建于1999年的双牛大厦,是杭州第一幢酒店式公寓。其时恰逢杭州写字楼市场不景气,住宅升温,原开发商“敏感”捕捉到这一变化,引入了“单身公寓”概念,把写字楼当成商住两用的准住宅卖,使原本按照写字楼的建设规模的28层双牛大厦,被分割成百个以内的销售单元。原本可容纳五六百人的大楼,如今的容纳人数达到千人以上,当初设计时未考虑全面的垃圾处理、污水排放等问题,成为后来令物业公司极为头疼的问题,而且大厦未建消防设施,更没有通过消防验收。2001年开始,双牛大厦的开发单位官司缠身,纠纷不断。后来主事者干脆卷钱跑了,不仅用于消防的资金没有,就连物业维修基金也没了。开发商的突然消失,导致双牛大厦的业主们无法领到三证,也就无法成立业主委员会,双牛大厦的管理一度陷入混乱。

  双牛大厦只是杭州一些酒店式公寓的缩影。

  黄家宇,城西文溪鼎园营销策划部总监。按照他的观点,政府出让公建项目,是为了平衡区域商业公建,而大批公建项目改建成酒店式公寓出售,有违政府初衷,弱化了公建的区域平衡功能。目前杭州市关上“商改住”酒店式公寓的大门,更多的是为了规范这类土地出让,规范产品行为。

  有关“平衡”的猜测

  围绕着“商改住”的禁令,坊间一直盛传“平衡土地出让市场”的说法。

  资料显示,受“”政策的影响,2011年杭州主城区土地市场寒意逼人,成交面积下滑超过30%,近六成土地底价出让。这显然不是什么令人兴奋的消息。谁也不希望公建用地被开发商用来开发类住宅产品。

  2011年土地行情趋冷的情况下地产商无疑都是精明的主儿。简单地算一笔账,就会发现商业类土地眼下易于出手的秘密。首先,公建用地的地价比住宅低许多。其次,酒店式公寓的价格无论是单价还是总价,与附近房价相比,具有明显的价格优势。写字楼项目一直是杭州地产的软肋,卖不动,资金回笼慢;而打擦边球,将公建项目部分改造成酒店式公寓出售,能够促进销售,加速资金周转。

  那么能否就此断言,这份《意见》有意引导场外资金进入宅地呢?

  黄家宇说,也许有这方面的考虑吧。谁都能看得出来,目前的土地市场行情趋冷,要想宅地与商业类用地同时火起来,有点难。保一块,推一块,或许是明智之举。所以不妨先推一下住宅市场,保证宅地正常出让;否则大家都买公建类地块,不利于整个土地市场。

  那么,禁令之下,对公建等商业用地影响到底有多大呢?采访中,有专家认为,酒店式公寓谁都可以买,而写字楼只有需要的人才会下单。公建项目因为销售行情及销售速度慢的原因,要求开发商资金充沛,所以,对土地市场的投资方向应该会有一些无形的引导。

  行文至此,记者收到即时短信:“今天,杭州主城土地市场龙年第一拍遇冷,5宗商业用地(包括加油站用地)全部以底价加价100万直接成交,获土地出让金约13.5亿元。”

  资金最终会不会转向宅地,进而改变整个土地市场的出让格局,看来还得假以时日,留待后观。

  谁来弥补市场空缺

  如果人们撇开土地市场,就会发现另外一个更值得反思的问题:为什么酒店式公寓颇受市场欢迎?

  酒店式公寓户型小,单价、总价低,自住、投资两相宜,这是它的的优势。它的热销,说明市场需求还是有的。这种需求不仅仅源于温、台等地的投资客,更多的还是一种过渡性的居住需求。目前市场上中小户型集中在八九十平方米,更小一点的小户型则断档了。如果真要寻找,只能到市场上去寻觅老小房了。现在住宅市场高层住宅多,小户型设计难,设计成本增加,开发商不敢开发那种五六十平方米的户型。

  合创地产机构许小芳认为,对于购房者而言,酒店式公寓最重要的意义是,作为年轻时代居住在杭州的一种过渡性产品。今后,随着这种过渡性产品的消失,面对杭州的高房价,很有可能引发一部分的人才流失,这不能不引起人们的注意。

  专家呼吁,应该鼓励开发商开发这类市场确实需要的过渡型房产品,动用包括免税等在内的手段,刺激市场的开发热情。

  根据许小芳的判断,70年产权的“酒店式公寓”将成为一个新的过渡产品,促进酒店式产品的更新换代,弥补市场空缺。部分刚性需求提前释放,将促使住宅产品进行更多的产品创新和需求细分,70平方米两房产品和80-90平方米的两房三房产品需求外延增大。

  关上“商改住”大门后,对已经立项推广和销售的非住宅产品酒店式公寓来说,因其稀缺反而可能出现销售上的新契机;对于尚未立项的新项目而言,酒店式公寓的产品设计成为一条死路,因此,会直接考虑办公性质,但由于部分项目拿地时考虑以酒店式公寓销售,故在地价的承受度上表现更高,在相对的高成本和写字楼产品不景气的情况下,未来项目的销售或将遭遇一定的瓶颈。

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  《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》摘要

  ●商业办公等非住宅类项目应严格按照公共建筑的相关标准进行审批,并符合以下要求:

  (一)商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局,公共卫生间应按层集中设置,不得采用单元式或住宅套型式设计,但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元(因特殊地形限制,标准层面积小于600平方米的,带独立卫生间的分割单元不超过1个);

  (二)内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式,建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点,禁止设置外挑式阳台、飘窗;

  (三)具有公共的出入通道,除集中设置的食堂外,不得设置厨房和燃气管道。燃气供应单位不得违反规定擅自供气。

  ●在商业办公等非住宅类项目中,对公开出让经营性用地以及三类指标用地(留用地、拆复建用地、开发性安置用地)中允许按规定转让的部分,可根据土地出让合同的约定进行分割转让(销售)、办证,其他项目只能按幢整体转让(销售)、办证,不得分割转让(销售)、办证。

  ●对本意见规定允许分割转让(销售)的商业办公等非住宅类项目,开发建设单位在建设、销售时不得采用带有公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称,其广告宣传、楼书中不得暗示具有居住功能,并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。

  ●除本意见第五条第一款规定允许分割办证的项目外,国土资源、住保房管部门一律不得对商业办公等非住宅类项目进行分割办证。

  ●商业办公等非住宅类项目不得作为办理户籍、学生入学等手续的依据。